쉽고 간단한 9단계 경매 절차 한번에 이해하고 실행하기

저는 부동산을 현재보다 미래의 가치에 두고 싶어요. 그 이유는 부동산은 쉽게 사고 쉽게 파는 물건이 아니기 때문이죠. 또한 인플레이션에 투자해야 더 많은 수익을 얻을 수 있다는 의미고요. 보통의 사람들은 평생을 살아가면서 부동산을 몇번 사고 팔까요. 아마 2번 이상은 넘기기 힘들지 않을까요. 부동산을 업으로 하는 사람들이나 투자를 목적으로 하시는 분들이 아니면 정말 매매를 쉽게 할 순 없을 거예요. 

그 중에서도 경매를 통해 부동산을 취득하는 비율은 어떨까요. 아마 더 희박하겠죠. 보통의 사람들이라면 부동산 중계소를 찾아 주택이나 토지, 상가를 매매하는 경우가 대부분이죠. 그래서 오늘은 약간이라도 저렴하게 주택을 구입하기 위해서 어렵지 않은 부동산 경매 절차를 한눈에 볼 수 있게 이해하기 쉽게 설명을 드릴려고 합니다. 이 내용이 이해가 확실하게 되신다면 경매로 주택을 구입하는 것도 나쁘지 않을 것 같네요. 경매는 특별한 사람들만 한다는 인식을 버리고 누구나 할 수 있다는 생각을 가지고 접근해 보시기 바랍니다.

9단계 부동산 경매 프로세스

진행 과정 이해하기

조금 복잡해 보일 수도 있는데 지금부터 설명을 잘 들으시면 어렵지 않아요. 실제로 일반 부동산 매매 경험이 있을 경우 더 쉽게 받아들일 수 있을 듯해요^^ 일단 1, 2번 단계는 대법원 법원경매사이트 혹은 유료 경매사이트에서 물건을 찾아보고 마음에 드시거나 투자용으로 좋다고 보이는게 있으면 등기부등본과 법원에서 제공하는 매각물건 명세서를 체크하여 입찰해도 되는 물건인지 확인하는 과정입니다.(여기서 초보자는 궁금해합니다. 매각물건 명세서만 보고 위험한 물건인지 입찰해도 되는 물건인지 판단이 서지 않습니다. 요건 다음에 다시 포스팅해 드릴께요^^) 매각물건명세서를 확인하는 일은 대단히 중요하고 여기에 권리분석의 Key가 있거든요. 저도 처음 경매를 배우고 1, 2번만 몇달을 했는지 몰라요. 그리고 이게 은근히 빠져들어가요. 밤을 지세며 찾았던 기억도 있네요. 이것만 많이 봐도 물건 보는 눈이 상당히 올라갑니다. 이제 마음에 드는 물건을 발견하고 3 단계로 넘어갈 볼께요.^^

2 단계에서 그 물건에 대한 기본 정보와 나름의 방법으로 분석을 했고 현지답사(현장조사) 과정에서 내 나름대로 분석한 것과 실제 시장분위기가 맞는지, 시세나 점유자 인적사항, 주변 여건 등 꼼꼼하게 체크해야 합니다. 물론 내가 사는 지역이거나 고향 또는 평소에 잘 아는 곳이면 3단계는 쉽게 넘어갈 수 있겠죠. 이제 내가 분석한 것과 현장답사를 통해 입찰 해도 될 물건이라면  4단계로 이동할께요.

4 단계는 그 물건 관할 지역 법원에 있는 경매법원에서 입찰을 진행합니다.(성남에 있는 아파트를 서울 남부지방법원에서 입찰하진 않죠^^) 여기서 중요한 포인트는 두가지 입니다. 첫째는 입찰보증금은 수표 한장으로 만들어서 가고, 둘째 충분한 시간적 여유를 가지고 법원에 가세요. 너무 촉박하게 가면 실수를 범하기 쉽거든요. 또 법원에서 경매법정을 찾아야 하기 때문에 충분히 시간적 여유를 두고 가세요. 경매법정에 들어가면 제일 먼저 법대로 가서 서류랑 봉투를 받아서 우리가 선거를 할때 보던 투표소에 들어가서 입찰서류를 작성하시고 입찰봉투에 입찰서류와 입찰보증금 봉투를 넣고 집달관의 도장을 받아 법대 앞에 있는 투명한 통에 넣으면 됩니다.

여기서 낙찰을 받지 못하면 물거품이 되겠죠. 지난 시간 많은 입찰을 통해서 나름 내공이 있다고 생각하지만 법원을 갈때마다 긴장되고 사람들이 많으면 입찰가를 더 올려야 될것 같고 그래요.^^ 여기서 드리고 싶은 말은 흔들리지 마라. 내가 조사하고 결정한 것이 맞다고 생각하세요. 폐찰하면 나에게 더 좋은 물건이 기다리고 있다고 생각하면 기분이 그리 나쁘진 않아요.

보통 낙찰을 받고 일주일 후에 매각허가 혹은 불허가가 결정이 됩니다. 낙찰 받은 후에도 일주일 안에 부동산 소유자가 채권자와 합의를 한다거나 경매 신청인의 채권을 상환하는 등의 일이 가끔 발생하죠. 또는 낙찰자가 모종의 사정이나 매각물건명세서 상이 오류를 들어 불허가를 요청하기도 합니다. 그렇지 않을 경우에는 매각허가 결정이 난 이후부터 정식으로 "매수인"이 되죠. 매수인은 이제 이해당자사자가 되어 낙찰받은 물건의 사건기록부를 열람할 수 있는 권리가 생기죠(이제부터 궁금한게 있으면 신분증을 챙겨서 법원 경매계로 가시면 점유자의 정보 등을 확인할 수 있어요)

매각허가결정이 나면 6, 7, 8 단계를 동시에 진행하는게 좋은데요. 잔금납부 기한은 낙찰일로부터 30~45일 사이로 결정되는 것이 보통이고 납부기한은 매각허가 결정이 나고 3~4일 후에 집으로 우편이 배달됩니다. 잔금을 모두 자기자금으로 충당한다면 상관없겠지만 대출을 받는다면 이제부터 대출상담사와 통화해서 가장 저렴한 조건의 대출을 찾아서 계약하는게 좋아요.

대출을 받기로 결정했다면 잔금 납부와 소유권 이전은 대출업체와 협업하는 법무사를 통해 진행됩니다. 은행 입장에서 큰 위험을 수반하니 잔금납부일에 법무사에게 약정한 대출금을 송금하고 법무사는 낙찰가가 보낸 나머지 잔금고 대출금을 합하여 법원에 잔금납부 및 소유권이전 절차를 마칩니다. 경매가 이렇게 쉬웠어요라고 말하는 분들도 계시겠지만 순간순간 힘들고 스트레스 받는 일이 있다는건 알아두시고요.

마지막으로 점유자 있다면 매각허가 결정이 나고 잔금 납부기한까지 3주 이상 시간을 효과적으로 사용해야 합니다. 그게 바로 "명도협상"인데요. 소유권이 넘어왔다고 그 집을 매매하거나 내가 이사를 갈 수 있는게 아니거든요. 점유자를 잘 내보냈을때 가능한 일들임을 명심하시고 늦어도 배당기일까지는 명도를 마치겠다는 마음으로 협상하세요. 잔금 납부기한 후 25~40일 안에는 배당기일이 잡히고 채권자가 미리 나온 배당표에 따라 배당금을 수령하는데요. 은행이나 가압류권자 등의 배당은 낙찰자와 거의 관련이 없지만 세입자나 전 소유자의 배당은 낙찰자에게 상당한 의미가 있으니까 배당일자와 금액을 꼭 확인해야 합니다. 

이것을 경매로 낙찰받은 물건의 진정한 소유자가 되셨습니다. 집을 수리해서 내가 입주를 하던지, 임대를 주던지, 혹은 현 점유자에게 적절하게 되팔아도 수익은 남겠지요^^