명도 시 밀린 공과금 낙찰자 부담일까 아닐까

보통 부동산을 명도할때는 세입자와 합의가 이루어지면, 전기, 가스, 수도 요금 등의 공과금을 세입자가 정산하고 나가는 경우가 많습니다. 하지만 인도명령이나 명도소송을 집행한 경우나 낙찰받을 때부터 잔뜩 밀린 공과금만 남은 채 집이 비어 있을 경우에는 그간 공과금이나 관리비를 낙찰자가 정산하죠. 

오피스텔이나 상가의 관리비가 수개월 이상 미납되어 있으면, '낙찰자가 공유 부분만 부담한다'는 판례가 있어 수십 혹은 수백만 원의 관리비 중 일부만 내기로 관리사무소와 합의를 하는 경우가 있습니다. 그러나 독하고 까다로운 관리소장을 만나면 한 푼도 양보하지 않아 온전한 부동산 획득을 위해서 하는 수 없이 관리비 전체를 납부하기도 합니다.

하지만 일반 아파트나 빌라, 원룸처럼 전기, 가스, 수도 요금이 세대별로 별도 부과되는 부동산을 낙찰받았다면 밀린 공과금 중 대부분은 납부하지 않아도 됩니다. 공과금 납부에는 '수익자 부담 원칙'이 있기 때문이죠.(다시말해 소유권 이전 전의 사용요금은 낙찰자가 납부할 필요가 없다.)

물론 미납요금을 나부하겠다고 할 때 공과금 징수업체에서 알아서 이전 요금을 빼주지는 않겠죠, 자기가 직접 요청하고 소명해야 합니다. 

전기 및 수도요금

전기요금은 한국전력, 수도요금은 한국수자원공사 같은 공기업에서 담당하기 때문에 절차나 요청 방법이 더 간단하고 용이합니다. 유선상으로 통화하고, 관련기관에서 요청하는 등기부등본 등의 서류를 팩스로 보내주면 소유권이 이전된 이후의 요금만 납부처리하면 됩니다.

가스요금

가스요금이 조금 까다로운데요. 도시가스는 공기업이 아니라 사기업이어서 지역별로 담당회사도 여러 개로 나뉘어 있어서 방침도 가지각색입니다. 어떤 지점은 청구만 하면 담당직원이 알아서 정산처리해 주는가 하면, 전액을 납주하지 않으면 가스 연결이 불가하다고 반협박식으로 나오는 곳도 있어요. 어떻게 나오던 간에 미납요금 중 소유권 획득 이전에 사용한 것은 낙찰자가 사용하지 않았다는 증빙서류(등기부등본, 연체청구서 등)를 준비하고 지점에 방문해서 담당자와 차분히 상의하면 좋은 결과가 있을 거예요. 대원칙을 잊지마세요. "수익자, 사용자 부담" (재화나 서비스를 사용하여 해택을 직접 받는 사람이 비용을 부담해야 한다는 원칙)

경험담

저는 위에서 말한 독하고 까다로운 관리소장을 만났던 경험이 있어 공유하고자 합니다.

2017년 5월 강동구에 아파트 현장조서를 나갔다가 우연히 오피스텔을 발견했죠.(시간이 남아 주변에 다른 경매 물건이 있나 찾아보다 발견함요.) 2013년 10월 건축되어서 건물도 아주 깨끗했고, 대지권은 미등기지만 최저매각가격에 대지권가격이 포함되서 감정했고(자세히 보니 곧 땅을 각 호실별 등기를 해준다고 되어있네요) 부담없는 입찰가에 월세도 보증금 1,000만 원에 월 55만 원이면 대충 수익률이 13%는 넘네요. 그래서 부담없이 낙찰 받고 잔금내고, 내용증명을 1번 보냈는데 답도 없고~~~ 그래서 한번 가보니 이집은 비어있다는 사실을 확인할 수 있었어요(한전과 수자원공사에 전기세, 수도세 등 사용내역을 확인해봤죠.) 그래서 키맨을 불러 강제로 문을 열고 들어가보니 이게 왠 떡인가~~~ 채무자가 분양을 받고 입주를 하지 않은 완전 새집 그대로네요.^^ 

내부의 대박과 달리 오피스텔에 관리비 미납액이 얼마나 있었던지 몰랐어요. 솔직히 100~200만 원 정도 있을거고 생각했고, 공용사용 부분만 납부하면 얼마되지 않을 거라고 생각했죠. 관리사무소를 찾아가서 관리소장을 만났니... 바늘도 안 들어갈 분이었죠. 자기는 고용된 사람이라 관리비를 깍아줄 권한이 없다는 말만 하네요. 그래서 당신을 고용한 회사를 물어보니 모른다고 하네요.(아우 열받아~~~)

그래서 관리비 세부 명세서를 출력해 달라고 했죠. 미납금액은 530만 원이었고, 집에와서 공용부분만 따로 분류해 보니 250만 원 선에서 타협점을 찾으면 될 것 같았죠. 그런데 역시나 두번째 협상에서도 실패.(끝까지 안된다는 것이다) 화가나서 그럼 당신을 고용한 회사와 이야기 하겠다고 하니 명함한장을 주시더라구요.(빌딩관리 전문00업체)

논리적으로 판례를 활용해서 내용증명을 정성스럽게 작성해서 회사로 보냈죠. 그런데 한달, 두달이 넘어도 답이 없어요. 그래서 한번더 보냈지만 그래도 답이 없어서~~~ 그냥 포기하고 잊고 지내다가 2018년 5월. 새로운 새입자를 구하기 위해 부동산에 전화했더니 관리소장이 곧 압류될 집이라고 소문내고 다닌다는거예요. 

법적으로 입주방해를 하면 안된다는 사실을 모르시나보군. 하고 전화를 했더니 곧 압류통지서 갈겁니다. 이러네요.(황당해서) 그리고 2주 뒤에 압류통지서를 보니 그 동안 내가 너무 잊고 대응하지 않았다는 생각에 무능함을 느꼈습니다. 그때 적극적으로 회사를 찾아가서 단판을 지었어야 했는데라는 후회가 남네요. 버스 떠나고 손들고, 소 잃고 외양간 고치고 혼자 반성 많이 했죠. 다음에 또 이런 상황이 발생하면 아주 잘 처리할 수 있도록 내공도 많이 쌓았어요.

관리비 중 '공용부분'을 계산할 수 있는 대법원 판례를 첨부합니다. 혹씨 미납관리비 처리시 도움이 될수 있으니 참고하세요^^

대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결

[채무부존재확인][집49(2)민,108;공2001.11.1.(141),2258]

(출처 : 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 [채무부존재확인] > 종합법률정보 판례)

대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598,3604 판결

[채무부존재확인및손해배상·채무부존재확인등][공2006.8.15.(256),1397]

(출처 : 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598,3604 판결 [채무부존재확인및손해배상·채무부존재확인등] > 종합법률정보 판례)