미투부남



누구나 꿈꾸고 있는 전원생활과 바다가 보이는 작은 어촌에서 바다 향기를 즐기며 여유있는 삶을 살기를 원하지 않을까요.(혹 저만의 생각일 수도 있고요^^) 그래서 내가 서울 등 수도권 및 조금 큰 도시에 집 1채를 가지고 있지만 양도세가 무서워서 전원주택을 구입할 수 없다고 생각하시는 분들에게 좋은 정보를 알려 드릴까해요. 즉, 기존 주택 외에 세컨하우스를 갖고자 계획중인 분들이라면 반드시 알아야 할 정보가 아닐까 생각이 듭니다.


요즘 나라에서 부동산 관련 세금으로 다주택자들을 압박하고 있죠. 지난번 포스팅 한 내용도 이 맥락에서 잘 판단하셔야 되고요. 하지만 3년 이상 전원생활과 도시생활을 공존할 수 있다면 도시에 집을 매도할시 양도소득 비과세를 받을 수 있다는 사실을 아셔야 합니다. 그 법률이 "조세특례제한법"입니다.




조세특례제한법 제99조의4를 정확히 알고 계신가요? 


대부분 사람들은 잘 모르시더라구요. 저도 최근에 알게되었고, 그래서 공부를 시작했습니다. 그래서 복잡한 법조문을 간략한 예를 들어 설명 드리겠습니다.

서울, 수도권 등 도시 지역에 1주택을 소유한 사람 또는 세대가 2003년 8월 1일부터 2020년 12월 31일까지 기간 중 농어촌주택 1채를 취득하여 2주택을 소유하게 되어도 3년 이상만 보유하면 소득세법상 주택수에 제외되구요. 1주택자로 간주하여 기존 주택 양도시 양도소득세를 비과세한다는 내용입니다. 농어촌주택은 원칙적으로 수도권밖의 읍,면지역에 소재하는 주택만 해당되며, 토지이용계획확인원을 열람하여 도시지역이 아니어야 합니다. 또 취득 당시 기준으로 아파트의 경우 분양가나 실거래가가 아닌 취득 당시 기준 시가 2억원이하여야 하며 건물 면적은 660㎡ 이하여야 합니다.


2003년 8월 1일부터 2007년 12월 31일 이전에 취득 : 기준시가 7천만 원 이하

2008년 1월 1일 이후 취득 : 기준시가 1억 5천만원 이하

2009년 1월 1일 이후 취득 : 기준시가 2억원 이하


제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례) 


① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2020년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택등취득기간"이라 한다) 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택등"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용한다.  <개정 2017. 12. 19.>

1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)

 가. 취득 당시 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 「지방자치법」 제3조제3항  제4항에 따른 읍ㆍ면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것

  1) 수도권지역. 다만, 「접경지역 지원 특별법」 제2조에 따른 접경지역 중 부동산가격동향 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역은 제외한다.

  2) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조에 따른 도시지역

  3) 「소득세법」 제104조의2제1항에 따른 지정지역

  4) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역

  5) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

 나. 대지면적이 660제곱미터 이내일 것

 다. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것

2. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 "고향주택"이라 한다)

 가. 대통령령으로 정하는 고향에 소재하는 주택일 것

 나. 취득 당시 인구 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 시 지역 (다음의 지역은 제외한다)에 소재할 것

  1) 수도권지역

  2) 「소득세법」 제104조의2제1항에 따른 지정지역

  3) 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역

 다. 대지면적이 660제곱미터 이내일 것

 라. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」 제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 2억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것


② 삭제  <2007. 12. 31.>


③ 1세대가 취득한 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍ㆍ면 또는 연접한 읍ㆍ면에 있는 경우나 1세대가 취득한 고향주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 시 또는 연접한 시에 있는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.  <개정 2010. 1. 1., 2014. 12. 23.>


④ 1세대가 제1항에 따른 농어촌주택등의 3년 이상 보유 요건을 충족하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 제1항을 적용한다.  <개정 2010. 1. 1.>


⑤ 1세대가 수도권 내 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 소재하는 2주택(양도하는 시점의 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격을 합산한 금액이 6억원 이하인 경우에 한정한다)만을 소유하는 경우로서 2020년 12월 31일까지 그 중 1주택을 양도하고 「소득세법」 제105조제1항제1호 본문에 따른 기간 내에 농어촌주택등을 취득하는 경우에는 같은 법 제104조제7항을 적용하지 아니하고, 「소득세법」 제95조제2항에 따른 장기보유 특별공제액을 공제받을 수 있다.  <신설 2018. 12. 24.>


⑥ 제4항에 따른 양도소득세의 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택등을 3년 이상 보유하지 아니하게 된 경우 또는 제5항에 따른 양도소득세의 특례를 적용받은 1세대가 농어촌주택등을 3년 이상 보유하지 아니하거나 최초 보유한 기간 3년 중 농어촌주택등에 2년 이상 거주하지 아니한 경우에는 과세특례를 적용받은 자가 과세특례를 적용받지 아니하였을 경우 납부하였을 세액에 상당하는 세액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액을 그 보유 또는 거주하지 아니하게 된 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2018. 12. 24.>


⑦ 제1항, 제4항 및 제5항에 따른 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 과세특례신청을 하여야 한다.  <개정 2018. 12. 24.>

⑧ 농어촌주택등의 면적 및 취득가액의 산정방법, 농어촌주택등의 보유기간 및 거주기간 계산, 농어촌주택등의 판정기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  <개정 2018. 12. 24.>



농어촌주택이라고 인정되는 곳은 어디일까요?


일단 읍, 면지역이 아니지만 인구규모 등을 고려해 농어촌으로 해당되는 시입니다. 이것만 봐도 대충 어디가 농어촌에 해당되는지 짐작하실거라 생각이 드네요. 정확한 정보는 "토지이용계획확인원" 꼭! 확인해 보시길 당부드립니다.(아래에 토지이용계획확인원을 보시는 방법에 대해 이야기 드리겠습니다.) 강원도를 예를 들면, 고성군, 양양군 등도 포함이죠.




결론적으로 농어촌지역에 세컨하우스를 가지고 싶다면 위 법조항을 참고하셔서 구입해도 괜찮지 않을까요. 저도 훗날 이런 세컨하우스를 강원도에 바다가 보이는 곳에 하나 마련할려고 합니다. 그때까지 이법률은 유효하겠지만요. 미세먼지 많은 답답한 도시를 떠나 자연속으로 한번 들어가 보시죠^^



토이지용계획확인원은 어디서 확인 할 수 있나요?


 민원 24시 공인인증서로 로그인하시고, 민원신청 클릭하시면 좌측하단에 "자주찾는 민원정보"에서 "토지이용계획확인신청" 클릭하시면 물건 정보 등을 작성하는 칸이 나옵니다.




 토지이용계획확인선청서를 작성하시고 완료버튼을 클릭해주세요.





 그러면 수수료납부 창이 나오네요. 여기서 수수료 1,000원과 부가수수료 90원을 내면 출력가능합니다. 수수료 계산방법은 신용카드, 계좌이체, 휴대폰, 선불전자지급수단, ARS결제가 있어요. 전체동의 하시고 카드나 휴대폰 결제 매뉴얼에 따라 진행해 주시고 마지막 결재를 클릭해 주시면 됩니다.





 신청내역에서 "문서출력"을 클릭해서 문서를 출력하시면 되겠습니다. 간단하죠.(전 고향집에 대해 토지이용계획확인신청을 했는데 프린터 오류인지 출력이 안 되네요 ㅠㅠ)





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