미투부남

저는 아직 상가에 투자를 못 해봐서 상가하면 막연하게 비싸고 투자 잘못해서 공실나면 집안이 흔들리고 일단 어렵다는 생각으로 접근하다보니 상가투자를 안하게 되었던 것이 기존의 개인적인 생각이었던 것 같습니다. 그래서 두려움을 깨고 "여러 부동산 중의 하나일 뿐이다" 배움에 도전해보자! 라는 생각으로 에누리하우스에서 준비한 옥탑방 보보스 특강을 들으러 오늘도 서울로 향했습니다.^^



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책으로만 보다 대면하니 더 집중하게 되었습니다.(엄청 귀?우신데요^^) 옥탑방보보스를 줄여서 '옥보'로 하겠습니다.^^ 강의를 시작하면서부터 이야기하는 상가투자 하면 범하는 오류들...???


1. 상가는 일단 비싼게 좋은 상가다.

2. 대형 프랜차이즈 상가가 들어오면 그 주변은 반사이익을 누릴 것이다

3. 무조건 대로변 1층 상가는 대박나는 상가이다

4. 상가는 북향상가가 무조건 좋다

5. 주상복합상가는 무조건 잘된다

 

이런 아주 전형적이고 일반화된 생각을 가진 일반 투자자와 임대사무실에 고용된 이빨 센 분들에게 훗킹되어 가고 있는 분들이 계시다면 옥보강사님의 극약처방과 데이터로 오류들 뽀개기로 여러분들의 자산을 안전하게 

지킬 수 있습니다.

 

데이터로 조목조목 일깨워준 상가투자시 위 5가지 오류로 접근했다가는 패가망신, 3대 쪽박은 저리가라였습니다.

 

짧은 시간동안 이루어진 강의탓에 신도시를 중심으로 설명하였고 그 신도시 상가들의 해마다 변화된 추이와 일일매출,분양가 대비 수익률을 분석하여, 조목조목 오류들을 깨나가기 시작했습니다. 일단 상가는 단지 내 상가, 근린상가, 중심상가로 나누게 되고요. 위 5가지를 오류를 하나씩 알려주기 시작했습니다.

 

상가는 일단 비싼게 좋다? -> X


상가는 비싼것이 좋을 수도 있다입니다. 단지내 상가는 비싸다고 좋고, 아파트 입/출지 중 진입 방향에 있는 상가가 무조건 좋은게 아닙니다. 

예를 들어, 와이프가 퇴근길 남편에게 두부를 사오도록 부탁했습니다. 만약 이를 잊은 남편이 출구 방향에 있는 슈퍼를 지나쳐 마트를 가서 사오거나 출구에 있다고 불편하다며 안사오는 간 큰 남편이 있을까? 라는 질문에 웃음이 나왔습니다. 단지 내 상가는 진출입 방향이 상가의 매출을 좌우하는 것이 아니라 단지규모가 매출을 좌우한다는 것입니다. 따라서 비싼 상가가 중요한 것이 아니라 500세대 이상의 독점 상가여야 한다는 것입니다. 

 

대형 프랜차이즈 상가가 들어오면 그 주변은 반사이익을 누릴 것이다? -> X


만약 당신이 다이소 상가분석담당자라면 길을 사이로 상가가 들어서 있는 곳에 맞은편은 보증금 5000/500만원, 반대편은 3000/300만원짜리 상가중 어디를 선택하겠습니까? 물론 월세 500만원 상가는 배후 가구수가 월세 300만원보다 배는 많다고 한다면 더 헷갈리는 문제가 될 것입니다. 하지만 답은 단순했습니다. 다이소는 월세가 싼곳에 입점합니다. 어차피 사람들은 필요한 물건이 있다면 길을 건너서라도 구매할 수 있는 상황이니까요. 그렇지만 다이소가 있다고 바로 옆에 이삭토스트 가게를 낸다고 가정해보겠습니다. 다이소 고객은 무조건 이삭토스트를 사지는 않습니다. 하지만 대부분의 사람들은 베스*31, 다있쏘, 빠리에서온빵집, 영화관 등이 입점한다면 무조건 좋은 상권이라고 생각하고 주변 상가에 관심을 갖지만 실상은 그렇지 않다는 것입니다. 

 

무조건 대로변 1층 상가는 대박나는 상가이다 -> X


상가는 단지 내 상가, 근린상가, 중심상가가 있다고 위에서 설명했습니다. 중심상가의 경우 회사, 공장 등 대부분 업무지구에 위치한 상가를 말합니다. 오늘 김부장에게 업무로 인해 욕을 먹고 스트레스를 받은 이대리는 동료와 치맥으로 스트레스를 날려보고자 합니다. 회사 바로 앞 중심상가 대로변 1층에 잘나가는 프랜차이즈 치맥집이 있습니다. 이대리는 술한잔 하다 다시는 보고싶지 않은 김부장을 맞닿드리게 됩니다. 뜨악~~~!! 과연 대로변 1층 상가. 무조건 좋은가요? 아파트 앞 근린상가. 우리아파트 앞 근린상가 1층 아주 잘보이는 심지어 우리 동 바로 앞. 창문만 열어도 보일 수 있는 이자카*에 들어갑니다. 소주한병을 더 시키는 순간 아내에게 전화가 옵니다 "이 인간아 안들오고 뭐하고 ****" 뜨악~~~!!  상가는 무조건 대로변 1층이 아니라 입지조건과 주변 상권성격을 고려해한 상가가 좋은 상가입니다.

 

상가는 북향상가가 무조건 좋다 -> X


한때 상가강의를 하는 사람들 중 상가는 북향이 좋은 상가라 했습니다. 왜냐하면 상품의 변질, 변색 등을 막을 수 있기 때문인데요. 그렇다면 해가 들지 않아 발생하는 어둠을 조명도구들 사용으로 인한 전기세와 그 빛에 의한 변색은 어떻게 설명할 것인가? 그럼 지하철 주변 역세권 북향상가는 김밥, 빵집 등은 절대 위치하지 않는가? 절대 그렇지 않습니다. 햇빛으로 인한 피해는 결국 가림막등이면 충분히 막을 수 있습니다.

 

주상복합상가는 무조건 잘된다 -> X


주상복합건물은 외형을 잘 꾸며 보기좋게 만들고 그로 인해 상가가 잘 되는 것처럼 보이게 만드는 착시 현상을 유도합니다. 그리고 실제 주상복합 상가가 초기에는 매출이 괜찮은 곳이 많았기에 나쁘지 않았지만, 현재 주상복합상가 예를 들어 동탄 서해*****주상복합 건물은 90세대밖에 되지 않습니다. 과연 그 건물 1층의 편의점이 장사가 잘 될까요? 적은 세대수, 가족단위 주거 형태로 편의점을 이용한다는 것은 어불성설이죠. 

 

이처럼 상가는 1입지 상가, 상가 배후 주거형태에 따라 상가투자 장소, 금액 등이 매우 달라져야 합니다. 짧은 시간이었지만 내가 잘못생각하고 있던 것들을 일목요연하게 정리해준 옥탑방 보보스님 강의로 상가투자의 도전의식이 생겼습니다. 머지 않은 미래에 좋은 상가 하나 마련해 보는걸 목표로 지속적인 현장조사와 다양한 정보를 이용해서 실패하지 않는 상가를 마련해 보겠습니다.



 


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