미투부남

별내에서 직장을 2년 6개월 정도 다니다가 최근에 회사를 옮겼는데요. 2년 전에 비하면 별내가 점점 좋아지고 있습니다. 별내신도시의 마지막 민간 분양 아파트인 우미린 2차를 마지막으로 민간 아파트 분양은 끝이 났습니다. 지금 짓고 있는 아이파크, 힐스테이트는 생활숙박형아파트로 아파트 개념과는 조금 다릅니다. 그리고 수도권119특수구조대 앞에 행복주택을 짓고 있는게 끝입니다. 별내신도시가 생긴지 10년이 되어가고 성숙기에 접어 들었다 생각합니다.


오늘은 별내신도시의 호재인 8호선 연장노선 일명 별내선에 대해 이야기해 보겠습니다. 별내선은 지금 공사가 한창 진행중이며, 아래 이미지를 보시는 봐와 같이 각 지역마다 역사가 속속 만들어지고 있습니다. 


울지역을 제외한 경기도 구리부터 별내까지 역사는 총 5개가 생깁니다. 세부적으로 보면, 구리시에 3개, 진건지구에 1개, 별내신도시에 1개 역사가 만들어집니다. 5개의 역사 중에 2개 역사가 환승역입니다. 8호선은 경기북부지역과 서울의 핵심지역인 강남과 일자리가 많은 서울 주요지역으로 빠르게 이동할 수 있다는 엄청난 장점이 있습니다. 별내역은 경춘선과 환승하여 서울 강북 지역으로 이동이 가능하고, 구리역는 경의중앙선과 환승하여 서울역을 지나 경기서부와 북부지역으로 이동이 용이합니다. 


기타 8호선 노선을 보면, 천호에서는 5호선과, 잠실에서는 2호선과, 석촌에서는 9호선과, 가락시장에서 3호선과, 복정에서 분당선과 연결되어 서울 및 경기도로 이동하는 효과적인 노선으로 이미 많은 사람들의 관심을 받고 있습니다.






8호선 연장노선 경기도 구리시 분석


8호선 연장노선의 경기도 첫번째 역사는 구리시의 토평역입니다. 구리시는 행복한 고민을 많이 하는 지자체 중 한 곳입니다. 아래에 보시는 붉은 지역은 과거 구리월드디자인센터(GWDC)를 조성 하기로 되어 있었다가 많은 문제로 표류되어 오다 2019년 5월에 종료될 예정이다. 즉, 시작도 못하고 사업을 접고 새로운 사업으로 전환하겠다고 밝혔습니다. 


구리는 지형적으로 경기도라기 보다 서울로 보는게 맞을 것 같습니다. 중량구와 접해있고, 강북강변도로를 이용하면 서울 진입이 아주 편리합니다.  향후 붉은색 지역이 어떻게 개발될지 모르겠지만 구리의 지형적 특성상(서울에 무지 가깝다) 이 황금땅을 그대로 두지는 않을 것 같습니다.  "1번 토평역" 인근에는 아파트 단지들이 많습니다. 그리고 구리고등학교를 비롯해 학군이 아주 좋습니다. 구리에서 토평동과 교문동이 살기 좋다고 합니다.(좋다는 이유는 학군과 교통, 자연환경적인 요인이 좋다는 뜻입니다.)




토평역 주변은 소형 아파트와 중대형 아파트로 나누어져 있습니다. 역사가 들어오는 북쪽은 소형, 남쪽은 중대형이라고 생각하시면 됩니다. 남쪽 중대형을 기준으로 보니 벌써 10억이 넘은 곳이 있습니다. 당연히 대형 평수입니다. 35평 기준으로 보면 7.5억~8.6억 선으로 거래가 되네요. 이중에서 신명과 금호베스트빌은 조망권이 한강이라 상층일수로 가치가 더 높을 것으로 판단됩니다.





"2번 구리역" 인근에서 현재 인창수택재정비촉진구역으로 지정되어 있어 재개발이 진행중이거나 예정중인 곳입니다. 이곳은 경의중앙선과 환승되는 곳이고 롯데백화점이 입점해 있습니다. 8호선 구리역과는 조금 거리가 있지만 향후 지하로 연결된다면 더 좋은 영향이 있지 않을까 생각합니다. 


현재 구리역은 상업중심지역에 위치하고 있으며 향후 8호선 역사가 생길시 상업지역의 확대 등으로 주변에 호재가 될것으로 전망됩니다. 인창어반포레와 이편한세상구리수택 아파트가 현재 공사가 진행중에 있고 2020년 2월과 8월에 입주예정입니다. 구리시는 신축에 대한 수요가 높고 지하철 연장, 구리세종고속도로 등 교통의 발달로 상당한 프리미엄을 가지고 있습니다.





"3번 구리도매시장역" 인근에는 15년 이상된 구축 아파트들이 많습니다. 그래서 역사 인근 아파트의 가격이 많이 올랐습니다. 구리시에서 아직 4억대 아파트가 존재하는 지역이며, 초품아 등 학군과 역사 출입구를 잘 고려해서 투자 및 실거주로 접근한다면 향후 가격 상승의 효과를 느낄 수 있을 것입니다. 




8호선 연장노선 경기도 남양주시 분석


다산신도시라는 말도 하고 진건지구라고 합니다. 의정부의 옥정지구 등과 함께 경기북부의 새로의 주거지로 개발이 되었습니다. 아파트 공사는 아직 활발하게 진행되고 있었으며, 편의시설이 부족해서 생활하기는 조금 불편한 실정입니다. 하지만 도시기능이 완성된다면 살기 좋은 곳이 될 것입니다. 최근 구리와 남양주에서 신축에 대한 수요증가로 많은 사람들이 이주를 했다고 합니다. 


공실이 많으나 매매가는 떨어지지 않고 집주인들이 담합해서 아파트 가격을 내리지 않는 등 나름 신도시를 지키기 위해 많은 노력을 했던 곳중에 한곳으로 소문이 나있습니다. 세종과 마찬가지로 많은 공급에 따라 전세가율이 낮습니다. 다산신도시의 상권은 전형적인 항아리상권이 될 확률이 높습니다. 




아파트 시세는 34평 기준으로 5억 중후반을 형성하고 있습니다. 차후 지하철이 완공되고 구리 남양주지역의 기대감과 강남으로 출퇴근이 용이한 직장인들의 수요가 더해져 아파트 가격 상승이 높을 것으로 보입니다.





8호선 연장선이 별내역에서 끝나게 되는데 녹색점선처럼 4호선 별내북부역(가칭)과 환승하게 할 수 있도록 지자체에서요구하고 있습니다. 이 부분은 향후 지켜볼 부분이지만, 만약에 4호선과 연결된다면 별내북부역 인근 공공아파트와 아이파크 2단지 매입(10년이 지난 아파트 매입)을 권해드립니다. 


별내역은 경춘선과 환승이 가능해 청량리 및 용산 등으로 편리하게 이동할 수 있으며 학군, 자연환경, 교통 등 입지도 아주 좋습니다. 그리고 별내신도시 인근에 3기 왕숙신도시가 지정되었고, 이로 인해 GTX-B노선이 연말에 예비타당성조사를 통과하지 않을까 조심스럽게 예상해봅니다. 그러면 별내이 가치는 더 올라갈 것입니다. 서울 노원구와 인접하고 있어 서울 강남과 강북으로 이동이 편리하고, 향후 경기북부테크노벨리 단지가 조성되어 일자리가 풍부해진다면 정말 좋은 도시가 되지 않을까 생각합니다. 


시간이 흘러 별내신도시 + 왕숙신도시 + 다산신도시를 묶어 경기북부의 거점도시로 성장시킨다면 엄청난 시너지효과를 발휘할 것으로 예상합니다. 또 퇴계원역 인근 롯데 부지에 어떤 사업이 이루어질지 모르지만, 이것도 관심가지고 지켜봐야 할 것입니다.(롯데프리미엄 아울렛, 롯데캐슬 등이 들어올 것으로 예상)




별내역 인근에서 주로 대형평수의 아파트가 많고, 4호선 별내북부역 인근으로 가면 중형 아파트를 볼수 있습니다. 아파트 시세는 6억 초반부입니다. 아파트는 모두 입주 8년차 정도 되었고, 녹지가 가장 많은 도시이며, 하천 산책로와 연계된 커피거리가 유명합니다. 최근에 국제경기를 할 수 있는 아레나 수영장 오픈과 국내최대 키즈맘 전문 복합몰이 건설중입니다.




오랫동안 비워져있던 별내역 앞 공터에 매카볼시티가 건축된다면 별내는 다시 한번 업그레이드될 것으로 전망합니다. 현재 지구단위계획 입안·결정권과 건축허가권을 갖는 남양주시와 디벨로퍼(Developer) 회사 화이트코리아가 손잡고 별내지구 특별계획구역현상설계(건축계획안공모에 착수했다고 하니 조만간 좋은 소식을 들을 수 있겠습니다. 



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