IBK투자증권 보고서 수도권 아파트 가격 하락 분석 및 지방 부동산 관심

오늘은 IBK투자증권 박용희 애널리스트님께서 분석한 "왜 지금 지방 부동산에 주목해야 하는가?"란 제목의 보고서를 보고 이야기 해볼까 합니다. 현재 지방과 수도권 아파트 가격 하락에 대한 분석을 통해 지방 아파트에 관심을 가질 시기라는 내용입니다. 

보고서 요약 

 부동산의 상승과 하락은 어떻게 시작될까? 

상승국면에서는 1)실수요 -> 2)투기 세력에 의해 상승하고, 하락국면에서는 1)투기 -> 2)실수요 세력에 의해 하락한다. 현재 서울 부동산은 입주물량 증가로 전세가격이 하락하며, 초기 최소투자비용이 높아지는 국면이다. 그래서 투기자들은 서울 부동산 시장에서 빠지고 있다. 반면, 지방 부동산은 여전히 초기 최소투자비용은 낮으나, 상승에 대한 확신이 없는 국면이다.

 서울 부동산 시장은? 

최소 2년 동안은 세입자 중심의 시장이 지속될 것으로 보인다. 부동산 가격 하락은 2021년 1분기까지 지속 것이다. 이유는 1)공급 증가 영향, 2)초기 최소투자비용 증가로 투자가 쉽지 않기 때문이다. 핵심 추천 전세 입지는 개포동이다. 강남구 삼성동 중심으로 부동산이 재편되고 있는 상황에서 배후입지로서 훌륭하단 판단이고, 입주 물량 증가로 4년간 신규 아파트에서 저렴한 전세도 가능하다. 거주 기간 내 부동산 상승이 시작되면, 매매를 고려하는 전략으로 개포동 전세에서 배수의 진을 치기를 추천한다.

 지방 부동산 시장은 대안이 될까? 

수도권은 하락 진입했다는 판단이고, 지방은 하락을 빠져 나오는 시장으로 전환이 된 것으로 보인다. 향후 정부정책 유무에 따라 빠르게 전고점을 회복할 수 있을 것이다. 부동산은 입지 별로 차이는 있으나 긴 호흡에서 인플레이션을 반영하기 때문에, 지난 2~3년간 부진했던 지방 부동산의 상승이 시작될 가능성이 높다. 시뮬레이션한 결과 1) 하락율, 2) 초기 최소투자비용, 3) 공급(입주/분양) 분석, 4) 거래량 분석 통해 핵심 추천 지역을 선정했다. Quant Screening의 결과물로는 거제/통영이 창원보다 유리한 부동산 투자처일 것으로 판단된다.

 정부 정책은 지방에 우호적이란 판단 

정부의 전반적인 부동산 정책은 규제를 지속 할 것으로 보인다. 하지만, 고용지표 악화 사유로 국토 균형발전이 향후 건설시장의 화두로 대두 되고 있다. 이는 지방 부동산에 호재다. 2020년 국회의원 선거 및 2021년 대통령선거를 앞두고 정권 재창출을 위해서는 1) 지방의 부동산 가격은 올라야 , 2) 서울의 부동산 가격은 떨어져야 자산 양극화 억제를 통한 현 정권의 아젠다를 해결할 수 있기 때문이다.

개인적인 의견을 제시한다면, 보고서는 아주 훌륭하게 작성되었다고 보여집니다. 특히 "부동산 상승과 하락, 서울 부동산 시장은" 관련 글은 많은 데이터와 객관적인 자료로 설득력이 높았습니다. 아울러 개포동을 집중하라는 내용은 삼성역 개발에 무게를 두고 향후 10만개의 일자리가 창출됨으로써 그 배후수효로 가장 가까운 주거지역인 개포동을 주목하라는 내용이었구요. 

지방 부동산에 대한 부분은 통영과 거제에 호재가 많이 있기 때문이 아닐까 생각합니다. 김천에서 통영을 거쳐 거제까지 KTX노선이 예타를 통과했고, 대우조선해양을 현대중공업에서 인수해서 향후 정상적인 기업활동이 가능해진다면 일자리가 창출되고 인구가 늘어서 부동산 가격은 상승할 것으로 보입니다.(조금 아쉬운 부분은 공인으로 너무 딱 찍어서 말한것이 향후 이미지에 문제가 되지 않을까 걱정이 됩니다.) 

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