역전세난 대비 전세금반환보증 가입

청주에 살고 있는 지인의 이야기를 잠시 해볼게요. 2017년 7월경 그 당시 전국적으로 갭 투자 하기에 아주 좋은 시절이 있었습니다. 그중에서 청주는 갭없이 무피로 아파트를 살 수 있었습니다. 이 지인도 청주시 산남동에 아파트 두 채를 갭으로 매입했습니다. 유승한내들 18평은 1천만 원에, 퀸텀아파트 24평은 500만 원에 갭으로 나름 만족하면 성공했다는 표현을 했습니다.

 

잊고 있었는데 어느듯 전세 만기일이 도래되었습니다. 그런데 지인에게 큰일이 일어났습니다. 그동안 청주 아파트가 그때보다 더 매매가나 전세가가 하락한 것입니다. 어떻게 하면 좋겠냐는 질문을 받고 청주를 서치해 보았습니다. 2017년도 그 당시에는 최고의 갭투자지역은 확실했으나, 앞으로의 다가올 공급 물량에 대한 분석없이 적은 갭차이 합정에 빠지고 말았습니다. 청주시 동남지구, 서남지구의 어마어마한 분양 물건을 간과한 샘이지요. 이후 지속적으로 매매가격은 하락했고, 지금은 역전세가 난 상태가 되었습니다.

 

2017년 7월 당시를 기준으로 매매가와 전월세가, 증강율을 분석한 그림입니다.

8월에 만기가 되는 두 세대를 어떻게 하면 해결할 수 있을까요? 저는 여기서 몇가지 방법을 제시해보겠습니다.   

 

설정은 전세만기가 되었고 새로운 세입자는 구하지 못한 상황입니다.

 

첫째 방안, 떨어진 전세금을 현금으로 주고 다시 전세계약을 한다.

 

새로운 새입자를 구하지 못했으니 구할 때까지 전세보증금을 돌려줄 수 없다는 억지 집주인도 있겠지만 합리적으로 접근해본다면, 먼저 세입자에게 전화를 걸어 나의 사정을 말합니다. 저는 새로운 세입자를 구하지 전까지는 전세보증금을 내어 드릴 수 없습니다. 대한민국 사람 중에 현금을 많이 가지고 있는 사람들이 몇이나 있겠습니다. 이렇게 하면 세입자도 대하는 입장이 달라질 것입니다. 그리고 천천히 대화를 하다 보면 서로를 이해할 수 있을 것입니다. 

 

일단 전세보증을 내어줄 사정이 안되니 세입자도 나간다고 막무가내로 말 할 수 없겠죠. 당장 분양받은 아파트에 들어간다면 조금 상황이 다르지만 그렇지 않으면 떨어진 현재 전세가로 다시 2년을 계약하고 차이만큼의 전세보증금을 현금으로 돌려주면 어떨까요. 1억 넘게 떨어졌다면 가용한 현금과 나머지 부분은 이자로 매월 지급하면 되지 않을까요.

 

둘째 방안, 집 담보대출 받기

 

요건 세입자가 돈이 급해서 어쩔 수 없을 때 주인과 잘 이야기해볼 내용인데요. 주인은 돌려줄 전세보증금이 없고, 세입자는 분양받은 아파트 잔금을 내야 하거나, 집안에 큰돈이 들어가야 한다면~~~ 주인에게 아파트 담보대출을 받아 줄 것을 요구합니다. 이경우 자신의 전세보증을 지켜줄 전입일자와 확정일자가 사라져 위험할 수도 있지만 돈이 급하다면 위험을 감수하더라도 받아야 하지 않을까요. 

  

첫째와 둘째가 모두 힘들 것 같다면 '전세금반환보증'에 가입한다.

이달 말부터 전국 모든 전세 가구는 전세 계약이 끝나기 6개월 전까지만 ‘전세금반환보증’에 가입하면 만일의 경우라도 전세보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다.    

‘전세금반환보증’은 가입자인 임차인이 집주인으로부터 계약기간 만료 후에도 전세보증금을 반환받지 못하는 경우 보증기관인 HUG에서 집주인 대신 전세보증금을 지급하는 제도인데요. 원래 기존 보증 제도는 임대차(전세) 계약기간이 절반 이상 지난 경우에는 가입 자체가 불가능했지만 지난해 9·13 부동산대책 발표 이후 ‘미분양 관리지역’에서는 전세 계약기간 종료 6개월 전까지 보증 가입이 가능하도록 특례 규정을 적용하고 있습니다.  

이 특례 규정이 전국으로 확대돼 2019년 7월 말부터 시행됩니다. 전세금반환보증은 HUG 영업점과 홈페이지, 시중은행, 위탁 공인중개사 등을 통해 가입할 수 있고, 9월부터는 모바일 ‘카카오페이’에서도 가능합니다.

보증료는 아파트의 경우 연 0.128% 수준으로 아파트 전세보증금(전세금)이 1억 5000만원인 경우 2년간 38만 4000원을 보증료로 내면 전세금을 보호할 수 있습니다. 저소득층·신혼부부·다자녀·한부모·장애인 등 사회배려계층에 대해서는 보증료를 40~60% 할인해준다네요.

특례 확대에 따라 계약기간 1년이 지난 후에 가입하는 경우에는 가입일이 아닌 전체 전세계약 시작일을 기준으로 보증료를 산정하게 됩니다.

 

나의 소중한 자산을 지키고 전세보증금을 받지 못하는 억을하고 슬픈 일이 발생하지 않게 미리 준비해 두시면 좋을 것 같네요. 무엇보다 중요한 것은 내가 사는 지역의 부동산에 관심을 가지고 모니터링해야 한다는 사실입니다. 나의 재산은 누구도 지켜주지 않습니다.