부동산경매로 낙찰 받은 물건 명도 (인도명령, 명도소송, 합의) 방법 알아보기

부동산 경매 전과정을 통틀어서 가장 중요한 것은 무엇일까요. 아마 첫째는 낙찰(앞에서 언급한 1단계부터 9단계까지 일련의 과정), 둘째는 명도(낙찰 후 해당 물건을 온전히 내가 점유하게 되는 과정), 셋째는 처분(낙찰받은 부동산을 적정한 가격에 매각하거나 임대하는 과정)이 아닐까 생각해 봅니다. 그 중에서도 나와 생각이 다른 사람을 상대하고 경매와 공매에서 동시에 격을 수 있기에 저는 명도가 핵심이라 생각합니다.

명도는 각각의 케이스가 워낙 다양하고, 법률이나 판례처럼 명시되어 있는 바도 없기에 경매와 공매를 시작하려는 사람에게 가장 난해한 부분입니다. 그래서 낙찰받고 향후 어떻게 진행해 나갈 것인지 설정해야 하고 그 방향으로 나가야 하는데요. 명도의 방법을 나눈다면 세 가지 정도 있습니다.

첫째, 협의 및 합의

둘째, 인도명령을 통한 명도

셋째, 명도소송을 통한 명도

여러분이라면 어떤것을 선택하고 싶은가요. 제 주변에는 무조건 강제집행을 베이스로 깔고 시작하시는 분도 계시고, 사람의 심리와 언변으로 협의 및 합의로 잘 마무리하시는 분도 있는데 장단점은 확실히 있는 것 같아요. 상황이 아주 다양하니 적절히 썪어서 최대한 빠른 명도를 하는게 최고의 명도입니다. 

명도소송을 통한 명도는 일단 생각하지 마세요. 만약 시작한다면, 비용과 시간 손실이 어마어마하겠죠. 투자금이 묶이고 추가 비용이 소요되면 내 시간이 비생산성인 일에 쓰이는 상황에 이겨도 상처뿐인 승리죠. 그래도 경매가 좋은 이유는 명도소송까지 가는 물건은 전체의 15%도 안될거예요. 그러니 처음부터 너무 겁먹지 마세요. 

그럼 아주 평범하고 쉽게 해결가능한 "협의 및 합의"에 대해 알아볼께요. 이 방법은 가장 일반적인 과정이고 또 그만큼 소유자(등기가 완료된 이후임)의 협상력이 크게 요구되는데요. 핵심은 현재 점유자를 내보내는 데 '이사비용'을 얼마나 지급할지, 언제 이사를 갈 것인지에 대한 협상입니다. 소유자가 돈도 많고 아주 싸게 낙찰 받아서 점유자가 원하는 이사비용 다주고 이사날짜도 기다려 줄 수 있다면 특별한 기술이 필요 없을 것 같네요. 하지만 대부분의 경우 점유자와 소유자의 의견 차이는 상당할 수 밖에 없겠죠. 처음부터 욕설을 하거나 점유자가 겁을 먹어 나가게 한다는 생각은 결코 하지 마세요.(조폭 동원하면 안되요^^)

해결방법은 현재 점유자도 경매로 인해 재산상, 정신적 피해를 어느 정도 본 상황이기에 이를 최대한 이해해주고 정중하게 대화하는 것이 가장 좋습니다. 경험상 상대방의 이야기를 들어주고 예의를 지키는 것이 결말이 좋았어요. 다만, 점유자가 소유자를 얕잡아 보거나 무시하는 경우라면 명도소송도 불사해야겠죠. 때문에 점유자에게 빈틈을 보여주지 않는 것이 중요합니다.(깔끔한 옷, 경매와 관련된 지식, 점유자의 단점 등)

점유자에게는 '점유권'이라는 막강한 무기가 있고(법 절차를 거쳐 판결에 의해서만 점유를 상실시킬 수 있음), 소유자는 명도확인서류와 인도명령이라는 무기가 있습니다. 명도확인서류는 세입자가 정해진 배당기일에 법원에서 배당(보증금의 전액이든 일부이든)을 받기 위해서 반드시 소유자의 명도확인서가 있어어야 하기 때문에 협상을 쉽게 이끌 수 있는 강력한 힘입니다. 그래서 소유자의 힘을 인지시켜주고 다음과 같은 멘트를 한다면 좋지 않을까요.

[제가 당신에게 이사비용을 주어야 할 하등의 도덕적, 법적 이유와 명분이 없기에 이사비용을 요구하는 것 자체가 이치에 맞지 않습니다. 다만 정 이사비용을 희망하신다면 00일까지 점유를 풀고 이사를 해주세요. 그럼 저도 감사의 표시로 어느 정도 이사비용을 준비하겠습니다.] 이정도면 세입자들은 납득하고 더 이상 무리한 요구는 하지 않았던것 같아요. 그리고 여기서 이사날짜는 생각한것 보다 당기고, 이사비용은 구체적으로 말하지 마세요. 

이제 두번째 인도명령을 통한 명도를 살펴보겠습니다. 인도명령 신청시기는 잔금납부일로부터 6개월되는 날까지만 가능해요. 인도명령은 배당을 받지 못하는 세입자나 전 소유자 등이 해당 부동산을 점유하고 있을 때 협상 시 주로 사용되는 소유자 힘이죠. 다만, 대항력을 갖춘 점유자는 인도명령의 대상자가 되지 않는다는 것은 알고 계셔야합니다. 다시 간단하게 말씀드리면, 무리한 요구를 하거나 점유를 풀어줄 생각이 별로 없는 점유자에게 이사비용을 주느니 차라리 인도명령 비용으로 처리했다고 생각하시면 되요.

그래서 제가 위에서 말씀 드렸듯이 처음부터 인도명령을 신청하시는 분도 있다고 했죠.  입 아프게 찾아가서 설득하고 안되면 스트레스 받고 하느니 바로 강제집행 들어가는 거죠. 인도명령 신청 절차는 간단해요.

1. 인도명령 신청(부동산 목록, 낙찰대금완납증명원 또는 부동산 등기부등본, 송달료 납부영수증 및 인지대를 첨부하여 인도명령신청서 작성, 집행법원 경매계 제출)

2. 인도명령 결정에 따른 결정문 송달(통상 1주일 이내 결정)

3. 인도명령결정문 원본과 신분증을 가지고 해당법원 민사집행과로 가서 송달증명원과 집행문 부여신청서를 작성하고, 500원짜리 인지 2장을 붙인 후 1부를 복사하여 2부를 접수계에 제출하면 바로 도장을 찍어서 주면 경매계로 가서 송달증명원과 집행문 수령

4. 인도명령결정문, 송달증명원, 집행문을 가지고 법원의 집행관 사무실에 가서 강제집행을 신청

5. 집행비용을 납부(평당 6만원)

6. 집행관과 방문일자 조정하여 계고장 부착

7. 강제집행(키맨, 이삿짐센터, 소유자, 집행관 참석)

참고로 강제집행 후 점유자 물건은 이삿짐센터 컨테이너 같은 곳에 보관되고요. 월 30만원 정도 들어가며 집행비용이 남으면 반환해줍니다.^^