오르는 부동산 법칙 조현철 매일경제신문사

[부동산 책 이야기]

최근에 읽었던 책인데요. 

어떤 성과를 이루면서 딱 몇가지만 알면 된다는 말을 많이 하죠. 

그래서 이 책을 보는 순간 느낌이 왔어요.

아래에 나열한 글들은 이책에서 제가 밑줄을 친 문구를 그대로 옮겼어요. 

나름의 주관적인 평가보다 책에 있는 내용을 섬머리 했다고 생각하시면 되겠네요. 

제가 이렇게 책을 읽고 섬머리를 하게 된 이유는 

한번 읽고 나면 생각이 안나서 다시 워드로 남기고

 다시 읽고 나만의 공간에 다시 올리면서 읽고

 이렇게 3번정도 읽으니까 머리에 확~~~ 생각이 나네요.

(머리가 좋으면 그냥 한번에 이해하고 저장할 수 있을 것을~~)

나의 손과 눈에게 미안한 생각이 드네요.

   정부 정책은 비판하고 바꾸어야 할 대상이 아니라 주어진 환경에 불과하다. 

   주어진 환경을 이해하고 분석해 이를 활용할 방안을 찾는 것뿐이다.

   문재인 정부의 정책을 따라가면 공급 부족, 미국 트럼프 정부의 정책을 따라가면 이미 존재하는 과잉유동성의 미해소로 

     귀결된다

김수현 사회수석 : 강남권을 비롯한 대부분의 서울 재건축 단지들은 이 규제를 고스란히 맞지 않고 

  다음 정권을 기약하며 연기할 것 -> 서울시 주요 지역의 공급감소로 이어짐

많은 금용기관들이 2018년 이후 미국 금리동결을 예상

브랜드 선호도 : 1위 자이, 2위 힐스테이트, 3위 래미안, 4위 롯데캐슬, 5위 이편한세상

아파트 입지에는 여러 가지 하위 요소들이 있다. 지하철에서 얼마나 가까운가, 주변 편의시설 혹은 유해시설, 학군, 

  직주근접, 자연환경(특히 한강이나 공원 접근성) 등 다양한 요소들이 한데 모여 입지를 구성

대대손손 물려주어야 하는 것이 좋은 입지에 있는 부동산

새 정부가 들어선 이후 상승장을 넘어선 폭등장이 예상되고 있다. 그 이유는 앞서 말한 공급 부족, 특히 강남권의 공급      부족과 해소되지 않는 과잉유동성 때문

지금 어느 곳을 살 것인가 보다 타이밍에 대한 고민이 우선인 시점이다

공급은 수요에 비해 예측할 필요도 없이 지역별로 향후 몇 년간 입주예정 물량까지 손쉽게 구할 수 있다. 

  때문에 개인적인 투자 차원에 서라면 굳이 맞는다는 보장도 없는 수요 예측 모텔을 개발하기보다 공급측면을 

  주의 깊게 관찰하는 것이 효율적인 분석방법이다

좋은 입지에 좋은 타이밍을 잘 잡아 매수한 부동산은 더 큰 집으로 갈아탄다거나 혹은 가정사 등의 이유로 현금이 

  필요한 경우가 아니라면 다음 매도 시점이 올때까지는 보유하라고 권하고 싶다

인근 동네 안에서 비교우위를 갖게 하는 요소교통 : 지하철 역세권(더블, 트리플) 광역버스

  편이시설 : 마트, 종합병원, 문화시설

  학교 : 단지 내 초등학교

  직주근접 : 오피스타운 접근편의성

  환경 : 공원, 산, 한강, 개천

한 동네가 여타 동네에 대비 비교우위를 갖는 단 하나의 속성을 꼽으라면 역세권도, 편의시설도, 학교도 아닌 

  ‘일반 사람들이 그 동네를 부촌으로 인식하는지’ 여부다. 단 하나의 속성이 입지를 만든다

부촌은 이동한다. 하지만 아주 천천히 이동한다. 부촌의 이동 경로는 도시계획, 도시개발 분야 고전인 (미래의 도시)에 

  잘 기술되어 있다.

외관의 작은 규모부터 진입하기 시작한다. 쉽게 말해 상류층이 살던 단지가 낡아 가격이 싸지면서 전부터 그 동네를 

  동경해오던 증산층이 하나둘씩 이사오기 시작한다

부동산 투자를 할 때 정부 정책에 거스르지 말라고 한다. 정부가 다주택자 규제를 시작하면 똘똘한 한 채를 제외하고는    속히 처분해야 하고 분양권 전매 규제 움직임이 보이면 분양권 투자를 삼가야 한다

한남, 용산과 서초, 성수를 잇는 부의 트라이앵글

자금이 풍부하면 현재의 부촌을 사고, 자금이 부족하면 부촌 인근 지역을 사라

새로운 신도시가 생기면 입주했다가 안전단계에서 고점매도하는 즉, 치고 빠지는 파도타기를 해야하는 투자대상이다

분당역시 판교라는 대체재가 생기면서 수요가 급속히 줄었고, 위례입주 이후 판교 역시 시세가 정체되고 있다. 

성남 고등지구, 하남 감일지구 등 몇몇 소규모 지구를 제외하면 앞으로 대규모 신도시 개발은 한동안 없을 것이다

더 이상 팽창은 없다. 신도시도 없고 새로운 택지지구도 없다. 기존이 부촌과 뚝 떨어져서 새로이 조성되는 부촌도 없을    것이다. 지금의 부촌이 앞으로도 부촌으로 남을 것이고 부촌의 이동도 인접지역으로 제한될 것이다

기존 부촌의 슬럼화에 따라 차하위 계층이 부촌 외곽으로 진입하면 기존 부자들이 다른 단지로 떠난다

부촌 옆 동네를 고르는 기준 이왕이면 부촌 근처에 사는 것이 부촌의 각종 편의시설을 이용하기도 좋고 기분도 다르기      때문에 앞으로 20년간 부촌 인근 지역의 수익률이 높을 수밖에 없는 다른 이유가 바로 부촌 지역의 중층아파트 재건축

  압구정동 일대의 재건축이 시작되면 잠원동 일대 일부 중형평형이 주목을 받겠지만 잠원동은 이미 시세가 높이 

  형성되어 그 상승폭이 제한적이고, 오히려 한강 건너 옥수동이 다시 조명을 받고 그 영향은 인근 금호동까지 미칠 것

일원본동과 수서역 일대 중대형 평수의 시세분출이 기대되고, 탄천건너 문정동과 가락동, 오금동 일대 

  아파트이 시세에도 영향을 줄 것

한국 부동산 정책의 가장 큰 특징은 일관성이 없다는 것

경기가 위축되면 다시 부양책을 내놓는 사이클이 반복되다 보니 이 파도파기를 잘 한 사람은 초과이익을 얻고 정부만 

  믿고 따르는 서민들은 삶이 더 팍팍해짐

다주택자를 겨냥해 양도소득세는 무려 60%까지 올리자 양도소득세 폭탄을 피해 꼭 가지고 가야 하는 한 채를 남기고 

  급매로 던지기 시작

참여정부 시절처럼 다주택자를 겨냥한 세금정책이 강화되면 다시금 똘똘한 한 채를 선호하는 세상이 돌아올 수도 있다

SH공사의 연구결과에 따르면 임대주택 100세대가 늘 때마다 반경 500m 이내의 인근 집값이 평균 7.3% 하락한다

만약 판교가 분양가 상한제를 적용 받지 않아 메이저 브랜드들이 들어왔고 임대아파트 비중도 조금 더 낮았다면 

  아마 지금쯤 강남에 버금가는 시세를 보였을 것이다

위례는 지금 당장 열악하기도 하지만 가까운 장래에조차 많이 개설될 기미가 보이지 않는 교통환경을 갖고 있다 

  그럼에도 불구하고 메이저브랜드 중대형 단지라는 프리미엄을 등에 업고 조만간 판교 시세를 따라잡을 기세를 보임

국민임대주택이 많이 들어간 지역은 세수는 줄고 복지예산은 늘 수밖에 없다. 이는 모든 지자체장들의 고통된 

  고민이기도 하다

세곡동 일대에 대규모 주택단지가 건설되며 인구가 늘었고, 결국 선거구 재조정을 통해 대치동 일부 지역이 강남을에서    빠지게 되어 현재의 강남을이 되었다

정치적 노선을 함께하는 대통령과 서울시장이 힘을 합해 특히 강남구와 서추구를 대상으로 임대주택 건설 정책을 더욱    강하게 밀어붙일 것으로 보인다

서초구 역시 양재우면 R&D 특구를 중심으로 임대주택을 지속적으로 늘린 것으로 예상

강남권 재건축을 겨냥해 재건축 임대주택 의무화 비율도 점차 강화될 것

대부분의 강남권 재건측 단지들은 이에 따르지 않고 다음 정권을 기약할 것

중요도 면에서 부동산의 1요소는 입지지만 투자의사결정 순서 상매수든 매도든 타이밍을 잡는 것이 먼저일 것이다

2018년 이후에는 한동안 제한적인 인상만 가능할 것이다. 

과잉유동성이 해소되지 못해 인플레이션 구간에 들어가게 된다

트럼프 정부가 원하는 것을 요약하면 미국 내 인프라스트럭처 투자확대제조업 경쟁력 회복무역적자 해소

앞으로는 금리 인상을 통해 경기회복세를 조절하고 무엇보다 인플레이션에 대비하여야 한다

재선을 목표로 산다. 트럼프가 재선하기 위해서는 본인이 내건 공약인 사회 인프라스트럭처 투자, 무역적자 해소, 

  경제성장 등을 이루어내야 하고 이를 위해서는 저금리가 반드시 필요하다

경기는 이미 호전되고 있고 반면 금리는 올리더라도 제한적으로 올릴 것이다. 즉, 지금이 집을 살 타이밍이다

이번 상승장 투자 우선순위 

  부촌 중대형 아파트 : 강남, 서초, 한남, 성수

  용산관리처분인가 받은 재건축 : 2017년 말까지 관리처분인가도심권 빌라, 단독주택 : 광화문, 종로, 동대문, 마포, 

    성수 일대서울상가

   꼬마빌딩 : 다가구 제외 수도권 GTX역 인근 

  아파트 : 상가건물 제외 

  서울시내 역세권 대단지 : 중소형

문재인 정부이 부동산양도소득세 중과종부세 강화재건축 규제 강화

비핵심 자산을 매각하는 이유는 단순하다. 세금 폭탄은 피하고 싶기 때문이다

강남, 서초, 한남, 성수 일대 중대형 아파트들은 조만간 크게 시세를 분출하는 구간이 올 것이다

이번 상승장에서 한동안 소외될 수도권 외관의 중대형 아파트까지 오르게 되면 어떻게 될까, 아마 이번 대세상승의 

  꼭지점을 알리는 시그널이 아닐까 한다

수익형 부동산시장은 정부의 규제도 덜해 특정 지역 상가나 빌딩 가격이 오른다고 정부에서 이를 억누리기 위한 맞춤형 정책을 들이댈 일도 없다

종부세 세부조항을 보면 상가와 사무실 등 빌딩은 대부분 종부세 대상에서 제외

주택시장을 빠져 나온 자금 중 상당수는 이들 상가나 꼬마빌딩 시장으로 이동

상승세를 이끌어갈 양날개가 주택시장에서는 강남권 대형 아파트, 상업용 부동산시장에서는 상가와 꼬마빌딩일 것이기    때문이다

종부세 합산 대상이 되는 다가구주택에 대한 투자는 최대한 피하고 종부세 대상이 아닌 상가나 일반 근생건물, 

  다세대주택에 투자할 것

박원순 시장이 추진하고 있는 가로주택정비 사업은 기존 주택단지를 그대로 둔 채 도로와 공공시설을 정비하고 기존 

  주택을 개량하는 데 일부 보조를 해줘 현 주민들이 그대로 거주할 수 있다

이번 상승장은 철저하게 서울 위주로 갈 것이다. 수도권은 일부 인기 택지 지구와 GTX 신설 역세권을 제외하면 

  소외 당할 공산이 크다

돌고 도는 순환매를 따라 수익을 극대화하다가 정점에서 수익을 실현하면 된다. 그리고 상승장에 필연적으로 수반되는    다음 금융위기 혹은 경제위기 때 다시 크게 베팅하면 되기 때문

서울과 수도권의 입주 물량이 어느 정도 소화된 2018년 이후 본격 상승하기 시작할 것

집값이 오르는 이유는 크게 공급부족과 과잉유동성 두 가지

대출을 죄는 정책과 세입자에게 극단적으로 유리한 전월세 상한제도 및 임차권 갱신제도가 동시에 시행되면 주택 

  수요를 극단적으로 차단해 일시적으로나마 부동산시장이 냉각되는 효과를 가져올 것

일단 시장 상황은 폭등을 예고하고 있으니 상승에 배팅하라 다만 정책의 변화에 따라 치고 빠지는 

  단타 전략을 구사해야 한다

이 해소되지 못한 과잉유동성과 서울지역의 공급 부족이 함께 만나면 어떤 일이 일어날까. 폭등이다. 경제적 이유로는      금리를 올리지 못하고 정치적 이유로는 서울 시내 공급을 늘릴 수가 없다

 

이글을 읽고 책을 읽어본다면 더 잘 이해가 될거예요. 

부동산 가격도 정치 노름에 의해 영향을 받는다는 사실을 알게 되었고요. 

가장 중요한 수요와 공급을 꼭 기억하세요.