서울 종로구 부동산 대지 최고 수익률 만들기 지분 경매 비법

부동산 경매의 시작을 보면 처음에는 잘 몰라서 도서관이나 서점에서 책을 읽기 시작합니다. 

그리고 투자금이 적은 빌라부터 낙찰 받기 위해 현장조사를 다닙니다. 

현장조사를 다니다보면 경매보다 더 수익률이 좋은 물건을 발견할 때도 있습니다. 하지만 난 경매로 꼭 부동산을 취득하고 싶어서 경매를 고집합니다. 이유는 잘 모르겠지만 저도 그랬고 많은 사람들이 다 그랬습니다.

책을 읽고 혼자 경매를 시작하지만 두려움에 경매학원을 찾습니다. 

블로그나 카페를 방문해서 괜찮은 학원이 있는지 찾아보고 시작합니다. 광고도 아닌 것이 좋다는 소리만 있습니다. 그 좋다는 소리에 나도 모르게 강의를 신청합니다. 

학원을 다니면서 경매로 하나만 받자라는 다짐을 하면서 열심히 배웁니다. 

너무 재미있어 시간가는 줄 모르고 유료 경매사이트를 밤새 여행합니다. 마치 모든 것을 살 수 있고, 다 내 것 같은 느낌이 듭니다.

마침내 좋은 물건이 눈에 들어와서 인터넷으로 조사를 합니다. 

그 물건의 실거래가는 얼마인가? 권리상 문제는 없는지? 매매와 전세가 얼마인지? 교통, 환경, 교육, 문화시설 등이 주변에 있는지 등등 지도와 수집된 자료로 확인합니다. 

이제 현장조사를 가서 내가 인터넷으로 조사한게 맞는지 검증을 합니다. 

내가 인터넷으로 조사 한 것과 현장조사가 맞으면 마치 내가 전문가가 된것 처럼 기분이 좋습니다.

그리고 입찰일에 내가 정한 가격에 입찰합니다. 

그리고 낙찰받습니다. 2등이랑 적은 금액으로 차이가 나면 낙찰 받을 때 보다 더 기분이 좋습니다.

법정에서 나오는 길이 마치 꽃밭입니다. 대출해주시는 분들이 유명인 대하듯이 명함을 막 줍니다.

잔금을 납부하고 인차인(집주인)에게 전화를 합니다. 

만나서 간단하게 합의로 끝낼 수 있지만 정말 어렵게 해결하시는 분들도 있습니다. 여기서 앞으로 경매를 계속할 사람인지, 안할 사람인지 나누어집니다.

통상 위의 순서대로 경매에 입문해서 낙찰받고 명도하는 흐름입니다.

하지만 요즘에는 경매가 많이 대중화되고 낙찰을 받아도 수익률이 낮고 각종 양도세 중과 등등 어려운 시절입니다.

그래서 일반경매로 성공하신분들은 특수물건으로 눈을 돌리게 됩니다.

특수물건 중에서 많이 하시는 것이 바로 지분매각과 법정지상권 유치권 등이 있습니다.

제가 2018년도에 2건의 지분경매를 실시해서 한건은 높은 수익률로 마무리 되었고, 현재 한건 진행중에 있습니다. 마무리된 지분경매는 블로그에서 찾아보시면 보실 수 있습니다.

진행중인 한건에 대해 이야기해 보겠습니다.

공투로 진행한 물건이고, 현재 더드림경매 대표님께서 진두지휘하고 계십니다.

종로는 역시 땅값이 높은 편입니다. 

이 지역은 아직 한옥들이 잘 보존되어 있고 주변에는 한옥을 개조해서 카페랑 식당으로 많이 이용되고 있습니다. 

한양의 4대문과 인접하고 아직 성벽가 남아있습니다. 윤동주 시인 언덕에서 경복궁과 청와대를 바라볼 수 있고, 야경이 정말 끝내주는 곳입니다.

낙찰을 받고 나오는 길에 뒤에서 "여기요"라고 누군가가 말을 걸어옵니다. 이때 낙찰자는 정말 기분이 좋습니다. 특히 지분을 낙찰 받으면 바로 매매가 된다는 뜻입니다. 그분은 우리에게 명함을 한장 주셨고, 낙찰받은 땅을 사고 싶다는 의사를 보였습니다.

TIP 강제경매는 취하동의서 작성해주고 100~200만원을 받습니다.

우리는 가격을 파악해 보고 연락을 드리겠다고 정중히 말했습니다. (솔직히 소리 지르고 싶었으나 참았습니다)

이어지는 협상에서 2억을 주겠다는 말씀을 하셨는데 대표님께서 거절하셨고, 승기는 우리에게 있다는 말씀을 하셨습니다.

아주 착한 가격에 낙찰 받은 대지 8평이 얼마나 많은 수익률울 가져다 줄지 모르지만 대표님은 기다리면 신통방통한 놈이 되어서 돌아올거라고 하셨습니다. (역시 고수는 돈 냄새를 맡는다는 말이 맞을거 같습니다.)

2017년 32억에 거래되었던 대지인데 약 8평이 지분 대지 때문에 아무것도 못하고 있습니다. 우리는 협상이 제대로 진행되지 않으면 법적인 방법을 동원해서 공유자들을 압박하기 시작할 것입니다.

일단 우리가 할 수 있는 법적 조치는 부당이득 반환청구소송이 있습니다. 내 땅을 사용함에 있어 지료를 지불해야합니다. 지료를 지불하지 않으면 그 것을 이용해서 대지 위의 건물 철거소송을 진행합니다. 

공유자들은 건물을 철거하게 가만히 둘까요? 

철거소송은 최후의 방법이지 최선의 방법은 아닙니다. 

이정도 되면 법원에서 조정할 수 있는 기회를 줍니다.

조정이 실패로 돌아가면 현금분할을 하라고 할 것입니다. 현금분할은 그것을 팔아서 현금화하여 나누라는 것인데, 여기까지 왔으면 건물을 살리기 위해 공유자들의 적극적인 반응이 있을거라 믿어집니다.

지분경매를  어렵게 생각하면 어렵지만 처음부터 겁을 먹을 필요는 없습니다.

먼저 협상을 해보고 절충안이 없으면 법적 절차에 맞게 잘 준비하시면 일반경매보다 큰 수익을 장담합니다. 

누구나 할 수 없지만 하면 되는 지분경매와 사례를 설명했습니다.

정말 지분경매를 하고 싶고 배우고 싶은데 모르겠다. 도움이 필요하다면 네이버 카페 "더드림 경매"을 찾아보세요^^