법정지상권 경매 해결 프로세스

지분경매에 이어 법정지상권에 대해 이야기해 볼까요.

법정지상권이란 당사자의 계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 당연히 성립하는 지상권이죠.

즉, 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급함으로써 일어나는 결함을 보완해 주는 제도라고 생각하시면 됩니다.

법정지상권의 성립조건은,

1. 저당권 설정 당시, 토지에 건물이 존재했을 것

2. 저당권 설정 당시에 토지와 건물의 소유자가 동일인일 것

   가. 건물에 대하여서만 전세권을 설정한 후 토지소유자가 변경된 경우

   나. 어느 한쪽에만 저당권이 설정된 후 저당권의 실행으로 경매됨으로써 토지와 건물이 소유자가 다르게 된 경우

   다. 토지 또는 건물의 한쪽에서만 가등기담보권, 양도담보권, 매도담보권이 설정된 후, 이들 담보권의 실행으로 토지와 

       건물의 소유자가 다르게 된 경우

3. 토지 혹은 건물 어느쪽에 저당권이 설정되어 있을 것

법정지상권 해결 프로세스,

1. 법정지상권 성립여부만 확인되면 경매 그냥 들어가서 낙찰받아 옵니다. 그리고

2. 건물주, 임차인, 건물에 설정된 근저당권(가등기, 가압류 등) 이해관계인에게 내용증명 우편 발송(정중하게)

3. 보전처분인 부동산 가압류(건물 소유자), 부동산처분금지가처분(건물 소유자), 점유이전금지가처분(임차인)

4. 보안소송(토지인도 및 건물철거소송, 지료청구소송, 명도소송 등)

5. 감정, 검증신청(지료청구 : 경매잔금 납부일부터 계산)

6. 승소 시 : 건물철거요청 및 협상

패소 시 : 지료청구하면서 2년 지료연체로 인해서 건물철거 요청

(참고) 민법 287조(지상권소멸청구권) 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권 설정자는 

                          지상권의 소멸의 청구할 수 있다. 지료 연체로 인해 법정지상권이 소멸한 경우 법정지상권자는 

                          토지 소유자에게 그 지상물의 매수를 청구할 수 없다.

법적지상권 경매 TIP

조금 내용이 어려울 수도 있지만, 유료경매사이트를 방문해 보시면 유독 지방에 법정지상권 물건이 많은 것을 알수 있는데요. 이는 부모님이 가지고 계신 집 아니면 땅에 은행 근저당을 설정하고 사업자금 빌려갔다 뜻대로 안되는 경우 어쩔수 없이 발생하게 됩니다. 

법정지상권 성립이 확정되고 현장조사를 가보시면 집을 지은지 오래되지 않고 관리가 잘 되어 있다면 일단 성공!

마을 슈퍼 등을 탐문하여 자식들은 잘 살고 있는지(사고친 자식 말고 다른 자식들 중에서), 얼마나 자주 오는지 등 자식들중에 재력가가 있는지(외제차를 타고 온다든지 등) 꼭 확인할 필요성이 있습니다. 그래야 원하는 수익률을 얻을 수 있지요.