경매 현장조사 잘 하는 방법

처음 경매를 시작하면서 마음에 드는 물건을 발견하면 그냥 찾아가서 보고만 왔다.

그래서 오늘은 현장조사를 어떻게 해야 잘 할 수 있는지 한번 이야기해 보려 한다.

경매에 있어서 가장 중요한 것 중에 하나가 "현장조사"라고 하겠다. 현장조사의 다른 이름은 "임장"

현장조사의 사전적 의미는 

"일을 실제 진행하거나 작업하는 곳에 가서 자세히 살펴보거나 찾아봄"

임장(臨場)의 사전적 의미는

 "어떤 일이나 문제가 일어난 현장에 나옴" 

사전적 의미는 비슷하데. 임장은 일본어다. 

그래서 최근 젊은 경매강사님들은 임장 보다는 현장조사라는 말을 더 많이 쓴다. 

경매 유로사이트를 보고 좋은 물건을 보면, 

다음(Daum) 지도를 보면서 그 물건을 대략 파악했죠

(네이버 보다 지도는 다음이 좋아요)

그리고 현장 가서 무엇을 어떻게 보고 와야 하는지 잘 몰라서 

많은 책과 선배님들의 이야기를 들으면 현장조사를 했죠.

손에 잡히는 건 없고, 

들은것만 하다보니 잊어버리고 올때가 더 많아서

 "현장조사 체크리스트"를  만들었다.

그래서 현장조사 갈때마다 한장씩 출력해서 조사하러 가면 

잊어버리거나 빠트리는게 없이 완벽한 현장조사가 된다.

저게 하는 현장조사를 잠시 소개한다면,

 첫째, 물건중심의 지역평가

교통, 학군, 간접시설(병원, 도서관, 백화점, 영화관 등)을 지도 등을 통해 확인하고 현장에서 사전 조사한 것과 맞는지 확인한다. 또 부동산에 방문하여 현재 매매가, 전세가, 월세가를 확인하고  향후 지역 개발사항 등을 들어야 한다.

(현재가는 실거래가가 실시간 업데이트가 안되는 단점이 있다보니 최근 시세를 꼭 파악해야 한다)  

TIP 부동산 방문할때 경매물건을 알아보기 위해 왔다면 대부분의 부동산 사장님들이 싫어 한다. 그래서 아내랑 친구들과 함께 집을 구하는 액션을 하면 더 많은 정보를 얻을 수 있다. 나중에 경험이 쌓이면 그냥 경매물건을 물어봐도 된다.

 둘째, 물건 외부평가 

 주택의 경우 베란다 샤시 교체여부(아파트가 복도식인 경우 복도 샤시 설치도 파악), 저층일 경우 나무가 조망권을 침해하는지, 관리여부(연식이 오래되었지만 페인트칠 등 잘 관리되고 있는지), 엘리베이트 교체여부, 우체통 우편물 수취인이 채무자와 동일인인지, 우편물이 쌓여 있다면 아무도 살지 않는다는 뜻이지만, 최종 전력계 수치 등을 보고 판단. 외부에 휠체어 등이 있다면 채무자가 노인일 가능성이 높고, 어린이용 자전거가 있다면 젊은 사람임을 확인할 수 있다. 

 셋째, 물건 내부평가 

물건의 내부를 보기란 싶지 않다. 선배들에게 들어보니 보험사 직원사칭, 경매계 직원사칭 등을 시도해 보았다는 말을 들었다. 만약 경매 때문에 보여 달라면 아무도 보여주지 않을 것이다. 그래서 나만의 전략을 짜서 내부를 볼수 있어야 한다. 만약 사칭을 하던 모를 하든 그 집안을 볼수 있다면 베란다 확장여부와 내부 리모델링 여부를 판단할 수 있을 것이다. 내부를 보지 못한다면 옆집을 방문하는 방법이 있다. 또 주변을 탐문하면서 물건의 정확한 정보를 수집할 수 있을 것이다.(시골 주택은 동네 슈퍼마켓에서 음료수 사면서 물어보면 거의 다 알수 있었던 적도 있었다.) 

권리분석 만큼이나 중요한 현장조사를 대충하거나 생략한다면 

경매세계를 떠날 수도 있을 만큼 큰 타격을 입을 수 있다. 

그래서 현장조사는 항상 시간을 내어 최소 두번은 가보는 것이 좋다. 

만약 물건지에 친한 부동산 중계사장님을 알고 있다면 전화로도 가능하겠지만~~~

 현장조사 체크리스트를 첨부해 놓았어요. 필요하신 분들은 다운 받아가세요^^

아는 만큼 좋은 물건을 내것으로 만들수 있다는 진리를 잊지마세요