부동산 세금 관련 임대료 임대보증금 월임대료 전환비율 계산 방법

오늘은 부동산 관련 세무지식을 올리기 위해 투에이스님 강의를 다녀왔어요. 다주택자 또는 주택을 소유하고 계신분들은 세금을 줄이기 위해 많은 고민을 하실거라 생각이 드네요. 올해부터 정부는 본격적으로 다주택자를 겨냥해서 세금을 엄청 올렸어요. 그리고 대출을 막고, 주택가격을 안전화 시킬려고 노력중이예요. 당분간은 정부의 말을 따르지 않으면 큰 출혈이 생길 것 같아요. 알면 챙길수 있고 모르면 다 내야되는 부동산 세금에 대해 강의 내용을 간단하게 요약해 볼께요. 

임대사업자 등록을 했다면 무조건 5% 임대료 상한을 지켜라

민간임대주택에 관한 특별법 제44조(임대료)에 연 5% 지정, 시행령 제34조(민간임대주택의 임대의무기간산정)에서 등록 후 임대차계약서상 실제 임대일, 임대를 놓은 후 임대사업자 등록시 임대사업 등록일을 기준으로 한다네요. 세임자가 있는 상태에서 임대주택을 등록하는 경우 현 규정은 사업자등록 후 첫번째 임대차계약을 최초 임대로 보아 5% 상한 적용을 받지 않는다.

주택임대사업자 과태료 대폭 상향 관련 법안 국회계류 중

의무 임대기간내 양도금지 위반시 과태료 기준 1,000만원에서 5,000만원으로 임대사업자 임대료 증액제한 위한 과태료 기존 1,000만원에서 3,000만원으로 증액되는 법안이 통과되면 한번의 계산 실수로 500만원 내야되요.

임대보증금과 월임대료간 전환비율

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전화하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다고 해서 은행법은 연 1할, 한국은행 기준금리 1.75%+3.5%(시행령) = 5.25%으로 적은 금리인 5.25% 한국은행 기준금리를 적용하여 계산해 보면, 

[전세 보증금 환산]

보증금 5,000만원에 월세 100만원을 받았을 경우 5% 인상액은?

- 월세를 전세로 변환 : 월세 1,000,000원 ×12개월 = 연간 12,000,000원

- 1년치 월세를 전세로 변환 : 1년치 월세 12,000,000원 ÷전월세변환율 5.25% = 228,571,428원 / 228,571,428원 + 월세보증금 5,000만원 = 278,571,428원

- 전세 변환금액에서 5% 인상한 금액 : 278,571,428원 × 5% = 13,928,571원 

따라서 5% 인상금액 : 278,571,428원 + 13,928,571원 = 292,499,999원

[월세 환산]

- 인상금액에서 보증금을 뺀 전세변환금으로 계산하면, 292,499,999원(5% 인상금액) - 5,000만원(임대보증금) = 242,499,999원

- 전세변환금을 1년치 월세로 환산하면 292,499,999원 × 5.25% = 1년치 월세 12,731,249원

- 1년치 월세를 12개월로 나누면 12,731,249원 ÷ 12개월 = 약 106만원

따라서 임차인 만기시 보증금 5,000만원에 월세 106만원까지 올릴 수 있다.

임대등록을 했다면 진짜진짜 중요한 계산법이예요. 벌금 안 낼려면 계산해보고 보증금 및 월세 올리세요.

계산하는 방법이 어려우면 렌트홈에서 확인해보세요^^

세목별 임대료 5% 상한 적용 받는 것

양도세 중과배제와 장특적용, 거주주택 비과세 혜택, 양도세액 100%감면, 장특 70% 공제, 양도세 비과세 2년 거주요건 배제, 종합부동산세 합산배제, 임대소득세(법인세) 감면 이 모든 것은 2018. 2. 12일 이후 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 부분부터 적용됩니다.