부동산 가치 판단 세가지 기준

부동산가치를 판단하는 세 가지 경쟁력

 상품 경쟁력

질적 시장에 걸맞은 상품 경력을 갖췄는가?

-10년차 미만 아파트 새아파트

-10~20년차 아파트 기존아파트

-20년차 넘으면 구아파트라 한다

-10년이 지나면 새 아파트도 구 아파트가 된다 그러면 입지가치만 남는다

-미래 가치를 고려하면 현재 압구정동 시세는 싼 편이다.

 

 가격 경쟁력

소비자들의 가격 인식 단계는 어떻게 구성되는가?

-약간 싼 듯한 가격일 때 매수하는 것이 좋습니다. 하지만 약간 싼 듯한 가격임을 판단하기가 어렵다는 게 문제입니다.

-관심지역은 최소 10년간 시세를 파악해봐야 싼지 비싼지를 알수 있다

-실거주층이 받아주는 가격이 매도 한계

-싼 듯한 가격에서 매수하고 조금 비싸지만 거래 가능한 가격에 매도

-현재 매수 가격에 추가 분담금을 더했을 때 주변이 신규 아파트에 비해 저렴하다면 투자성이 높다

-재건축은 투입비용이 많이 든다

 프리미엄 경쟁력

프리미엄이 발생하기 위한 조건은 무엇인가?

-부동산 경기가 좋지 않을때는 역세권이든 비역세권이든 시세가 비슷하다. 이때 역세권을 매수하기 위한 최적의 타이잉이다

-교통 프리미엄이 발생할 지역을 미리 선점하는 것

-교통환경이 생긴 지 10년이 지나면 그 기반시설은 완숙된다 따라서 그전에 매수하는 것이 가장 좋다. 준공한 직후 매수해도 프리미엄을 충분히 확보할 수 있다

-2등급 노선(1,4,5,6,공항철도)을 주 타깃으로 하는 것도 하나의 전략이다

-학교는 접근성과 희망하는 학교에 입학 가능한 단지

-접근성은 초품아(중학교까지 적용)

-대형 학원가 주변에는 원룸, 오피스텔, 소형아파트 임대가 많다

-주거지역을 위한 최적의 상권 : 스타필드 하남 및 고양, 롯데몰 은평, 김포

-비선호 시설로 인해 그 동안 쾌적성이 낮다고 평가됐던 지역 중 비선호 시설이 없어지는 입지들은 반드시 눈여겨봐야 한다

-가격이 비싼 상품일수록 시세가 더 높아질 확률이 크다.

대한민국 부동산 투자 中

 부동산 공부를 하신분들이면 이정도는 알고 계시겠지만 저도 다시 보니 또 다른 생각이 드네요. 2019년이 서울 아파트 구매 최고의 시기라는데 서울로 현장조사 한번 갔다와야 겠네요.

서울이 너무 힘드시다면 주변을 돌아보는것도 좋은 방법이 될 것 같네요^^