입찰 전 매각물건 명세서 확인이 중요한 이유와 권리분석 기초

어제 작성한 [쉽고 간단한 9단계 경매 절차 한번에 이해하고 실행하기]에서 2단계 물건분석 및 권리분석 관련 글을 쓰다가 "매각물건 명세서"가 중요하다는 말씀을 드렸습니다. 그래서 왜 매각물건 명세서가 중요한지 또 권리분석의 Key Point 인지 지금부터 말씀드리겠습니다. 대법원경매 사이트에 보시면 경매에 대해 많은 지식을 얻을 수 있습니다. 그중에 경매용어 파트에서 "매각물건 명세서"를 검색해 보았어요.

매각물건명세서란, 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 안니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 매각물건명세서를 작성하고, 이를 매각기일의 1주일전까지 법원에 비치하여 누구든지 볼수 있도록 작성해 놓은 것이다.

즉, 매각물건 명세서는 한마디로 법원에서 책임지고 만든 서류라고 보시면 됩니다. 거기에 기재된 대로 믿고 입찰하였다가 실제로 보니까 아니라고 하면(기재된 현황과 다르면) "매각불허가신청", 매각허가에 대한 이의 신청", 매각허가 결정에 대한 취소신청" 등을 통해 구세받을 수 있기 때문입니다. (구제란 입찰 보증급을 돌려받고 재경매가 진행됨을 뜻함요) 법원에서 제공해주는 자료는 많지만 매각물건명세서 외에는 단순 참고일뿐 결코 신뢰의 대상은 아닙니다. 감정평가서, 점유현황조사서, 유료경매사이트에서 제공하는 정보는 물론 등기부등본도 100% 믿지 마세요(우리나라는 등기부에 '공시력'은 인정하되, '공신력'은 부여하지 않고 있죠)

매각물건 명세서는 어떻게 생겼을까요

이 매각물건명세서는 간단하네요. 아무것도 없는 명세서면 안전한 물건일 수도 있겠죠. ① 점유자는 김소영씨네요. 권리신고를 했고, 임차인 자격을 유지하고 있으며, 보증금을 1.5억 집주인에게 주었네요. 전입신고와 확정일자가 까지 받아 안전장치는 했구요. 배당요구까지 완벽하게 다 하셨네요.(여기서는 전입신고일자와 확정일자가 젤루 중요해요.) 세부적인 권리분석은 뒤에서 해보겠습니다. ② 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것 "아무 문구나 글씨가 없는게 좋아요" 만약에 근저당, 전세권 등 권리가 있다면 입찰자에게는 불리한거죠.(만약에 가장임차인이나 가짜유치권이라는 확신한 증거가 있다면 불리한게 아니겠죠) ③ 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요 "아무 문구나 글씨가 없는게 좋아요"(기록되어 있다면 법정지상권 등이 기록되어 있게죠.) ④ 비고란에는 유치권이나 기타 등기부등본에 기재되지 않는 권리들 중에 법원에 신고된 내용을 기재합니다.

기초 권리분석 한눈에 하는 방법

권리분석의 핵심은 말소기준권리를 찾는 것인데요. 말소기준권리 기준이 되는 근저당권, 가입류, 가등기, 가처분, 전세권, 임차권, 지상권, 유치권 등이 있는데요. 그럼 아래 그림을 보면서 알아보겠습니다. 말소기준권리는 ② (근)저당 2013-02-27이고 김소영씨가 ① 전입신고를 하고 대항력을 가진 날짜는 2013-03-06이죠 그럼 김소영씨는 말소기준권리보다 뒤에 있어 대항력이 존재하지 않는다는 것입니다. 쉽게 말하면 입찰자가 김소영씨에게 나가라고 하면 나가야 되는거죠. 

② 말소기준권리(소멸기준)가 ① 전입일자보다 늦다면 김소영씨는 대항력을 유지해서 차후 낙찰자에게 자신의 권리를 요구할 수 있지만 현재는 자신의 권리를 주장하지 못합니다. 김소영씨는 차후 집주인 최상호에게 자신의 보증금 1.5억에 대한 배상청구소송을 진행해야 할 것입니다.

지금까지 내용을 간단하게 정리하면 경매에 있어 믿을 수 있는 문서는 매각물건 명세서다. 권리분석은 말소기준권리와 임차인이면 전입신고 날짜 중 빠른 것이 대항력을 가진다는 것을 명심하세요. 지금까지 어렵게 모은 부를 잘 투자해서 행복한 부자가 되는 날까지 미투부남의 글은 계속됩니다.^^