실패 없는 실전 경매 노하우 나만의 물건 찾기 그리고 내꺼 만들기

경매투자의 수익은 입찰전에 결정되어야 합니다. 무슨 뜻이냐면 입찰전에 모든 시뮬레이션을 해서 낙찰 받고, 명도하고, 매매했을때 얼마의 수익을 낼 수 있는지 계산을 하고 투자해야 여유있게 리드할 수 있어요. 수익률 계산없이 낙찰 받았다가 대출이자며, 장기간 공실되었을때 등으로 오히려 마이너스로 매매를 할 수도 있다는 뜻입니다.

이제부터 물건을 찾아서 낙찰까지 단계별로 설명해 드릴께요. 만약 나만의 노하우가 없다면 무작정 따라해 보는 것도 좋은 방법입니다. 지난번 포스팅한 글 [쉽고 간단한 9단계 경매 절차 한번에 이해하고 실행하기]을 한번 읽어보시고 이부분을 보시면 엄청 도움이 되실거라 믿어요.^^

1단계

대법원경매사이트나 유료사이트에서 마음에 드는 물건들을 뽑은 후 네이버 또는 호갱노노 등 부동산 사이트를 이용해서 시세 조사를 합니다.(매매가, 전세시세, 월세시세) 이부분에서는 호가보다 실거래가로 확인하는 방법이 더 좋아요(호가는 호가일뿐 그 가격에 거래가 안되는 경우가 많아요^^)

2단계

투자하려는 물건의 테마에 따라 주안점을 달리 두어야 합니다. 예를 들어 재개발, 재건축 지역에 대한 투자라면 당장 전월세 시세보다 개발구역과 위치, 개발진척 속도, 실제 지분가격, 거래용이성 등을 따져야 하고요. 임대수익을 위한 투자라면 매매가보다는 월세시세, 공실률, 임대수요 등을 꼼꼼히 체크해야 합니다. 이처럼 자신이 투자할려고 하는 물건의 특성을 정확히 알고 있어야된다는 뜻입니다. 그냥 그 지역이 좋고 앞으로 발전한 가능성이 있다고 막 투자하시면 투자금이 오랜시간 묶여 있을 수도 있고 발전 속도가 느려 장기간 기다려야 되는 문제도 생길수 있어요. 

솔직히 1~2단계를 많이 반복할수록 부동산 시장에 대한 전반적인 감각이 높아져서 나중에는 동 이름만 들어도 개발계획, 부동산 시세 등을 줄줄 말할 수 있는 수준에 가까워질 것입니다. 헛 고생했다고 생각하지 마시고 좋은 공부라고 생각하고 받아들이시길 바랍니다.

3단계

투자물건이 압축되었다면 유료경매사이트에서 "주변낙찰사례"와 "유사 물건의 감정가 대비 낙찰가율"을 체크하여 압축된 물건의 예상 낙찰가를 뽑아보세요. 2단계에서 조사했던 시세나 임대료 수준과 예상낙찰가액을 비교하면 예상 수익률을 구할 수 있을 거예요. 요기서 핵심은 예상 낙찰가는 최대한 보수적으로 잡는 것이 좋아요.(경험상 위 사례들을 비추어 결정한 낙찰액은 실제 낙찰액보다 높으면 높았지 낮은 경우는 드물거든요.)

4단계

수익률을 산정할때는 대출가능 금액을 확인한 후 대출포함 후 수익률을 산정해야 합니다. 예를들어  1억원 오피스텔이 수익률 10%를 맞추려면 임대료가 연 1,000만원이고, 월세는83만원이어야 합니다. 현실적으로 많이 어렵겠죠~~ 그러나 이자율 5%의 대출을 70% 받고 보증금 1,000만원에 월세 50만원이라고 하면 어떨까요.(취등록세, 법무비용, 명도비용, 대출이자 비용 미포함) 한번 계산해 볼께요^^

먼저 투자금은 낙찰가 1억 원에 대출액 7,000만 원(대출 70%) 잔금 납부 시점까지의 실투자액은 3,000만 원, 보증금 1,000만 원이고 보증금 회수 후 실투자액 2,000만 원.

수익률 계산해 보면,

월세 : 50만 원

이자비용 : 7,000만 원 × 0.05% × 31일(한달 기준) ÷ 356일 = 297.260원

월 순수익 : 202,740원

연간 순수익 : 2,432,880원

예상 연간 수익률(연간 순수익 ÷ 실투자금) : 12.16%

이정도면 상당한 수익이 아닐까요? 이정도 물건은 1년에 수만 건이 존재했고, 앞으로도 존재할 물건이니 폐찰 했다고 너무 아쉬워하지 마세요. 어떻게 생각하면 적은 수익률이라고 생각하시겠지만 적은 금액으로 나에게 꼬박꼬박 돈을 벌어준다면 즐겁지 않을까요. 지금은 어렵겠지만 과거엔 이런게 10개만 있어요 연봉을 벌수 있었는데 과거가가 아쉬운 1인입니다.^^(하지만 조정지역이 아닌곳을 찾아보시면 투자의 기회는 항상 있습니다.)

5단계

현장조사를 가벼운 마음으로 가보세요. 시간이 없다. 거주지역과 멀다. 확신이 없다 등 이유는 많지만 돈을 벌기 위해서는 어떠한 이유도 필요없습니다. 이유가 있으면 돈을 못 벌죠. 앞에서 말씀드렸지만 현장조사는 곳 자신의 재산이 됨을 잊지마세요. 현장조사는 일단 물건지 주변 부동산 2~3개소에 전화한 후 (관리비, 난방비 등 공과금 확인) 방문하여 내외부를 체크합니다.(경매 물건은 벨을 눌러 내부를 확인해도 되고, 같은 구조 다른 집을 보는 경우도 있어요) 솔직히 부동산 방문할때 경매물건을 보러왔다고 말하셔도 되고, 아님 집을 구하는 사람인양 물어봐도 됩니다. 저는 주로 아내랑 같이 가서 집을 구하는 사람인양 하니 더 적극적으로 소개해 주시더라구요^^

6단계

이제 다 봤으니까 예상 낙찰가액과 실제 조사에서 나온 임대료 수준을 고려하여 입찰가를 산정하세요. 저는 항상 예상낙찰가액을 정하고 전날 은행에서 입찰보증금을 수표로 바꾸어 경매장에서 수정없이 진행했어요. 그렇지 않으면 괜히 법정 분위기에 휩쓸리던지 입찰가를 잘못 작성하는 등 일이 생길 수 있거든요. 이제부턴 하늘의 영역이니 낙찰받으면 명도과정으로 넘어가면 되고, 폐찰하면 좋은 공부를 한 것이죠. 

여기까지 저의 노하우가 담김 이야기를 조금 했는데 경매하는데 도움이 될지 모르겠네요. 혹시 이글을 보면서 경매진행하시다가 궁금한 점이 있으면 댓글 남겨주세요. 도움을 드리도록 하겠습니다.